Kilka słów o firmie ANKU
Najmem mieszkań zajmujemy się od 2017 roku – początkowo jako osoby fizyczne, od 2023 roku jako „ANKU Łukasz Dębiński” a od grudnia 2025 roku jako „ANKU sp. z o.o.” Nasza działalność jest odpowiedzią na rosnącą potrzebę skutecznej ochrony wynajmowanych mieszkań przed nieuczciwymi najemcami. Jej powstanie było wynikiem obserwacji problemów, z jakimi borykają się właściciele nieruchomości, takich jak zaległości w płatnościach, zniszczenia mienia czy trudności z egzekwowaniem warunków umowy najmu. Misją firmy jest zapewnienie kompleksowych rozwiązań, które minimalizują ryzyko związane z wynajmem i zwiększają bezpieczeństwo zarówno dla wynajmujących, jak i rzetelnych najemców.
Rodzaje najmu – krótkie omówienie
Zgodnie z polskim prawem można wyróżnić następujące rodzaje najmu mieszkania
Najem instytucjonalny
Potoczne określenie dla najmu instytucjonalnego
bez dojścia do własności.
Ten rodzaj wynajmowania mieszkania nie może odbywać się bezpośrednio pomiędzy właścicielem / wynajmującym mieszkania (osoba fizyczna) a najemcą (osoba fizyczna lub przedsiębiorca).
W tym wypadku termin „wynajmujący mieszkanie” – zarezerwowany wyłącznie dla:
- osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali;
- osób prawnych prowadzących działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali;
- jednostek organizacyjnych niebędących osobą prawną prowadzących działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.
Uogólniając, „wynajmujący mieszkanie” musi prowadzić firmę, musi być przedsiębiorcą prowadzącym działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.
Podstawę prawną dla najmu instytucjonalnego stanowi „Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego” (Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733).
Zgodnie z powyższą ustawą umowa zawierana jest na czas oznaczony, ale przepisy nie narzucają na jak długi okres. Przy tego rodzaju umowie wynajmujący mieszkanie oprócz czynszu może pobierać tylko opłaty niezależne od właściciela (opłata za gaz, prąd, śmieci…), chyba że zapisy w umowie stanowią inaczej.
Wynajmujący może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie.
Największą zaletą tego rodzaju umowy jest załączone do umowy oświadczenie najemcy (w formie aktu notarialnego), „w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego lokalu (…) oraz przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do najmu socjalnego lokalu ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje.”
Innymi słowy, jeżeli dojdzie do eksmisji, to wynajmujący nie ma obowiązku zapewnienia najemcy żadnego lokalu zastępczego – właśnie ten „szczegół” pomoże oszczędzić Państwu kilkuletniej batalii w sądach a następnie czekania z eksmisją do czasu, aż najemca uzyska lokal socjalny – a lokal socjalny zapewnia gmina…
Umowa najmu instytucjonalnego pozwala na zastosowanie najszybszej i najbardziej skutecznej procedury eksmisji w stosunku do nieuczciwego najemcy, który nie płaci czynszu, nie płaci za media, nie chce opuścić mieszkania po zakończeniu umowy.
Jeżeli jesteście Państwo zainteresowani zawarciem umowy najmu instytucjonalnego za naszym pośrednictwem
Najem instytucjonalny
z dojściem do własności
Ten rodzaj najmu jest bardzo podobny jak opisany powyżej najem instytucjonaly, z tą różnicą, że zawiera zobowiązanie najemcy do nabycia lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem tej umowy oraz zobowiązanie wynajmującego do przeniesienia na najemcę prawa własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami niezbędnymi do korzystania z tego lokalu najpóźniej w dniu zakończenia umowy najmu po zapłacie ceny za lokal.
Tego typu umowy zawierane są niezwykle rzadko, ponieważ najemca płaci wynajmującemu czynsz oraz pozostałe opłaty, a ponadto spłaca ratę za mieszkanie.
Najem okazjonalny
Ten rodzaj wynajmowania mieszkania może się odbywać pomiędzy właścicielem mieszkania (osoba fizyczna) a Najemcą (osoba fizyczna lub przedsiębiorca).
W ostatnich latach mocno zyskuje na popularności – ale czy słusznie?
Podstawę prawną dla najmu okazjonalnego stanowi „Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego” (Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733).
Zgodnie z powyższą ustawą umowa zawierana jest na czas oznaczony, jednak nie dłuższy niż 10 lat. Przy tego rodzaju umowie właściciel mieszkania oprócz czynszu może pobierać tylko opłaty niezależne od właściciela (opłata za gaz, prąd, śmieci…), chyba że zapisy w umowie stanowią inaczej.
Wartością dodaną względem umowy tradycyjnej jest:
- „oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego”
- „wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu”
- „oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2 (…), o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu”.
Z pewnością najem okazjonalny jest lepszy od najmu tradycyjnego, jednak na właściciela mieszkania czyhają pułapki, które mogą skutecznie utrudnić, wydłużyć lub wręcz uniemożliwić eksmisję kłopotliwego lokatora tak samo jak w przypadku najmu tradycyjnego.
Najem tradycyjny
Ten rodzaj wynajmowania mieszkania może się odbywać pomiędzy właścicielem mieszkania (osoba fizyczna) a Najemcą (osoba fizyczna lub przedsiębiorca) w następujący sposób:
- umowa ustna – dziś już raczej nie spotykany rodzaj wynajmowania mieszkania
- umowa pisemna – zawarta pomiędzy właścicielem mieszkania a najemcą. Bardzo powszechny sposób wynajmowania mieszkania.
Strony umowy określają swoje wzajemne prawa i obowiązki (jednak muszą być one zgodne z prawem). W spawach nieuregulowanych umową zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego dotyczące najmu.
Niestety, ten rodzaj umowy w zasadzie nie zabezpiecza w żaden sposób przed nieuczciwym najemcą.
